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又一家年GMV190億的“商辦獨角獸”暴雷 背后原因曝光

2021-03-12 14:23:25 和訊名家 

記者 | 韓希言

編輯|吳晉娜

商業辦公O2O賽道最后的堅守者也沒能挺住。

從春節過后,商辦運營平臺好租被媒體曝光拖欠工資、逼迫員工離職,甚至“連人帶場地賣給58”。

雖然好租事后發布聲明,只是公司將直營模式轉為合伙人模式,但是在業內人士看來,以城市合伙人形式繼續運營的公告,是變相的低成本裁員,隔離股東與運營主體的法律、債務和道德風險。

曾經的商辦O2O賽道是最受資本市場追捧的領域之一。傳統地產巨頭、中介以及新興互聯網公司紛紛加入戰局,搶占這萬億級的藍海市場。然而現在這個細分賽道,3年沒有大額融資,如今頭部企業都遇到經營困境。

“互聯網技術的賦能和資本助推沒能改變這個行業!庇型顿Y人表示,“資本愿意重倉介入,很重要的原因是行業能講出一個宏大的故事,只是這個故事生不逢時,有邏輯但沒有現實支撐!

想用互聯網改造商辦領域沒那么簡單,商辦并不是一個大批量、高頻次且全流程線上解決的領域!案拍钍谴我,最終大家還是要回歸到提升業務團隊效率的本質上來!蓖顿Y人說道。

再多問一句:歷史證明,是不是多數互聯網中介都難成功?比如賣車租車的,賣房租房的。

注:本文內容主要來自鉛筆道記者采訪和網絡公開信息,論據難免偏頗,不存在刻意誤導。

過完年,公司沒了!

“如果把第一個五年比作一場大考,好租可以拿到80分!2020年7月,在好租網從58集團分拆獨立的五周年時,CEO曲先洋當時在《CEO內部信》中如是說道。按照曲先洋當時的規劃,希望好租網能用十年時間,引領行業加速數字化線上化的進程。

現在看來,這個計劃的實現難度越來越大。從今年2月19日開始,社交網絡平臺開始出現自稱好租員工的網友發文,稱好租網拖欠員工工資和經紀人傭金,逼迫威脅員工離職。

“過完年,公司沒了!币晃缓米饩W的員工對鉛筆道表示,上班第一天被告知公司轉型,一、二月工資拖欠且沒有任何說法。

若是想拿到工資,員工需和原公司(好租)解除合同,跟新的代理商簽合同,要是主動離職,則緩發的工資一分錢沒有。甚至,還有好租的員工在社交平臺表示,“十來年的老員工都沒有任何補償,公司38個孕產婦也沒有任何補償!

“負責人躲著不出面一個說法也沒有,已經無法正常打卡上下班,有些高層員工轉移到了58同城去入職,留下一群普通員工無處申訴!痹搯T工說道。

事件發酵十多天后,3月3日,好租網在微信公眾號上發布聲明,對事件作出回應,明確表示業務轉型、業績優化等。

但是與好租的回應說辭不同,好租內部員工向《風財訊》表示,接到部門領導口頭告知,公司因賬面資金不足而無法正常運作,原崗位不再提供。而未按時發放的一月份薪資以及銷售傭金,則成了好租要求員工必須簽下一份《辭職申請及聲明》的條件,即后者自愿離職且須按約定“封口”。

該員工表示,目前好租已有過半員工選擇離職。

資料顯示,2011年,好租還只是安居客的租賃業務,做的是新房業務。2015年,安居客被彼時還叫58趕集集團的58同城收購,好租也在其中。此后,好租獨立發展,改為做商辦領域業務,創始人兼CEO曲先洋為原趕集網房地產頻道負責人。

獨立之后,在不到3年的時間里,好租先后完成了5輪融資。據天眼查App,最近的一輪融資發生在2018年5月,好租宣布完成數億元人民幣C輪融資,由國投創合基金和愉悅資本共同投資。

其實在這次風波之前,好租對外公布的企業數據相當亮眼。數據顯示,2020年7月,團隊員工達1500人,布局全國 30個重點城市,累計管理216萬套商辦房源,103萬家服務企業客戶,平均每單交易時間13天。2019年GMV是190億元,全國進入城市市場份額接近12%,其中北京、上海雙雙突破16%。

商辦O2O最后的堅守者

官網信息顯示,“好租是大數據驅動的全價值鏈商辦運營平臺,聚焦寫字樓租賃及各類強相關服務領域,依托強大的平臺資源優勢,推出端到端生態業務戰略,以大數據生態系統為核心驅動,橫跨辦公選址和商辦產業服務兩端,布局選址、曉樓數據服務平臺、MIG營銷平臺和好租商城等業務!

曾經的好租網,被外界稱之為“商辦創新項目”,有著商辦獨角獸之稱。

好租誕生于2015年那場互聯網O2O賽道的狂飆猛進。五六年前,商辦服務領域一片蠻荒,沒有規則。在那個幾乎所有細分領域動輒幾億、十幾億美元融資額的年代,商辦租賃領域被視為萬億級的藍海。

以鏈家、Q房、房多多、好屋中國、愛屋吉屋、樂工場為先鋒,地產觸網逐漸從住宅蔓延到商辦。到2015年,資源、背景都很華麗的選手也在商辦賽道集中出現,包括好租在內,還有優辦、點點租、空間家等超過10家企業涉足其中,期望以互聯網模式突破傳統中介局限。

數據來源于鉛筆道Data

可是,隨后資本退潮、行業洗牌,當年那批商辦O2O企業中,好租幾乎是唯一一個成功走到了C輪的企業。

如今,這條賽道3年沒有大額融資,頭部企業都遇到挑戰,是否說明商辦O2O模式并非是一門好生意?

“商辦獨角獸”好租最早的模式也和其他O2O公司大同小異,期望通過互聯網模式改變傳統經紀流程。以線上流量獲客,確定客戶需求后,通過公司開發的算法邏輯進行分發,再到聯系客服和經紀人帶看服務。多輪融資后,新增了線下經紀布局、線上商城和曉樓數據服務平臺等業務。

根據好租的介紹,寫字樓租賃行業的平均成交時間是一個月左右,而通過O2O方式的好租達到了14天,平均成交時間縮短了一倍。

在過往的宣傳中可見,以好租為代表的商辦O2O平臺為市場帶來了嶄新的價值,通過更加友好的互聯網工具,這些平臺降低了企業選址的信息不對稱,讓各類辦公房源得到充分展示,極大提升了企業選址的效率。進入2020年,各大在線租賃平臺推出的視頻看房,又讓可視化再進一步。

危機也許正潛藏在繁華背后!昂米夂翢o疑問是個先行者,但目前本質仍只是信息發布平臺,尚未形成足夠的能量對整個行業帶來顛覆式創新,沒有解決To B核心問題,也沒有在效率端帶來決定性提升!币晃挥袠I內人士表示。

吃不到的萬億市場

“曾經資本愿意重倉介入,很重要的原因是講了一個宏大的故事,只是這個故事生不逢時,有邏輯但沒有現實支撐!币晃煌顿Y人表示。

據他介紹,某商辦O2O平臺曾因過度城市下沉,誤判單個城市模型跑通可以快速復制,但遇到當地中介的阻擊,加上線上流量轉換遇到瓶頸,導致人員臃腫,成本加劇,現金流出現問題!跋襁@種B2B業務模型,即使燒錢,也很難短時間通過規;瘮U大交易量,本質上還是一個中介抽傭金的生意,而技術型平臺的成本又很固定!

商辦租賃的一些難點,是互聯網平臺難以解決的。比如,企業選址屬于To B業務,決策周期長,流程復雜;客戶和房源掌握在中介手中,平臺管理被動;與經濟大勢正相關,成交量波動帶來極大沖擊等等。此外,較之二手房交易,商辦租賃的交易過程不確定因素更為復雜,也更加依賴經紀人。

在這位投資人看來,讓經紀人上線到平臺,來服務網站獲取的客戶根本沒有可能。因為經紀人一般只服務自己所屬商圈的客戶,那意味著平臺對經紀人來說,就只有自己商圈內的客戶才有價值,根本沒有帶來成交客戶的意義。

“要讓經紀人上傳房源,更是天方夜譚!痹谒磥,房源是經紀人的核心資源,是不會扔到平臺上去共享的,即使平臺可以向經紀人承諾保證房源獨家,但是業主方對房源也是開放的!斑@個信息不對稱的價值,經紀人不可能釋放出來!

另外,經紀人的合作也是一個偽命題。首先,經紀人屬于經紀公司,只有公司間合作才可以實現,但如果公司間去合作,就跟平臺沒有關系。其次,在中國,經紀人間的合作是單邊交易,屬于單方付費,經紀人間在分傭金,且一般金額巨大,意味著中間跳單的概率很大,就很難保障各方利益。

除了模式本身的問題,58安居客和貝殼找房在商業地產板塊不斷加碼的對位較量,也正搶食市場份額。貝殼找房于2019年就已經悄悄上線了“商業辦公”頻道,但在過去幾年的籌備時間里,貝殼商業一直未主動發聲,刻意保持了低調。

并且,2020年,一場不期而至的疫情“黑天鵝”,打亂了所有行業節奏。中國商辦市場收益、寫字樓租金大幅下跌,像好租等這種互聯網商辦平臺也無法幸免于難。

此前,曲先洋自己也承認,疫情極大抑制整個社會的經濟活力,且將反射到企業活力上。隨著企業活力下降,好租的客戶群體也將受到影響。在這次的聲明中,好租再此提到了“經歷了2020年巨大的不確定性和行業動蕩的陰霾”。

對于商辦O2O行業而言,2020年辦公租賃需求驟降六成,重點城市辦公空置率普遍升高。一方面,城市出現共享空間、孵化園、階段合租等形式,對部分互聯網經紀公司造成沖擊;另一方面,在線辦公逐漸興起,使一些資金不充足的中小企業失去了租賃辦公場地的動力。

“曲先洋是個很謹慎的人,去年業務下滑,他大概知道業務量不行,包括未來三年商辦市場肯定不會太好,存在風險期,因此曲先洋做下這個決定,以此保證安全度過可預見的行業風險期!币晃缓米鈫T工在接受風財訊采訪時說道。

商辦O2O落幕?

“商辦O2O平臺的盈利模式和業務生態太過單一,無非是選址服務產生的撮合交易的傭金。那和傳統模式并沒有什么不同,最終還是靠經紀人帶客戶看樓簽單!庇袑I人士向鉛筆道分析道。

無論什么行業,自我造血能力不強,單靠融資都不會長久。

疫情沖擊時,中小企業寸步難行,大企業收縮降低成本,企業和政府咨詢業務和企業采購支出壓縮,商辦O2O平臺現金流受到極大考驗。再加上早被資本拋棄,這都決定了相關企業的宿命。

除了中介服務傭金,其實好租之前也在不斷嘗試新的盈利手段,比如好租商城、智能空間云管家SpaceOne等!捌髽I入駐新的辦公空間后有天然的各種需求,而我們能夠提供從裝修搬家到財稅、工商注冊等全方位的企業服務!鼻妊笤硎。

但實際上,好租絕大部分的收入還是依賴中介業務。

一般來說,對于商辦O2O平臺想持續維持公司的運轉有兩類手段,一是增加增值服務補充現金流,二為轉型做SaaS系統。

不同于基礎設施齊全的二手房交易行業,商辦行業缺少行業性的底層工具。搜辦與好租同是商辦O2O平臺,2015年底進入商辦O2O賽道,2016年8月份謀求轉型商辦SaaS,一個月時間裁掉幾百號員工,停掉所有的城市公司,這是CREAMS前身搜辦的故事。

值得注意的是,CREAMS所屬公司匠人科技在2020年4月獲得紅杉中國領投的5000萬元B1輪融資,這也是整個商辦賽道在該次融資前2年的首筆大額融資。

轉型商辦SaaS會是正確答案么,無人得知。已經確定的是,2017年起,前前后后一共有30多家公司涌入商辦SaaS賽道,因為這個生意太難做,最后活下來的玩家也寥寥無幾,百分之七八十的玩家消失。

創業者們發現,想用互聯網改造商辦領域沒那么簡單,商辦并不是一個大批量、高頻次且全流程線上解決的領域。決定性因素還是對接供應和需求的經紀人,而非依靠互聯網的作用。

租賃交易是典型的2B業務,重在服務轉化,而且企業很少委托一家代理公司找辦公場地,交易過程存在很多灰色地帶,每個人能談到的成交條件不一樣,屬于非標業務,目前來看不可能做到交易完全線上化。

“實際上大家還是要回歸到提升業務團隊效率,提升互聯網信息改造效率的本質上來!庇型顿Y人說道。在他看來,無論商辦O2O,還是商辦SaaS,商辦這個大市場一定可以有平臺脫穎而出,行業機會一直在,只是機會時點還沒有到來。

本文首發于微信公眾號:鉛筆道。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:王治強 HF013)
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